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多地释放 “松绑”信号,楼市调控走向何方?

来源:中房网      作者:曲涛      发布日期:2018-12-25      点击:472

中房网讯 (记者 曲涛)2018年还没过完,有些城市已经按捺不住了。

  菏泽与广州,这两个城市一天之内分别针对限售、商服限购等方面释放了房地产调控“松绑”的信号。

  多地释放 “松绑”信号

  首先是菏泽,菏泽市住房和城乡建设局印发《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》(菏建(2018)7号),对房地产市场发展提出了七项工作要求。其中“取消新购住房限制转让措施”引发了市场的广泛争议,有业内人士将此做法解读为房地产调控松绑的信号。

  紧接是广州,广州市住建委12月19日发布相关政策文件,放松对商服类物业的销售限制。按照新规,2017年“3·30新政”以前出让土地的商服类物业,不再限定销售对象,个人购买商服类物业取得不动产证满2年后方可再次转让。

  此外,据深蓝财经报道,珠海的金湾、斗门两区的购房政策已出现调整,在这两个区只需一年社保就可以购买一套商品住房,这个政策面向所有购房者。但这仅为媒体报道,并不是官方出台的消息。

 地方缘于不同压力

  部分城市对房地产政策的调整,引发了争议。

  由于影响太大,菏泽市住建局在12月19日开会讨论后,于下午17点29分在其网站上挂出《菏泽市取消限制存量住房转让期限规定的情况说明》。菏泽市住建局表示,根据房地产市场分类调控、因城施策的要求,取消了新购和二手住房限制转让期限的有关规定。

  对于取消限售的原因,菏泽市住建局进一步解释称,采取限制新购和二手住房转让期限有关规定后,有不少准备购买存量住房的市民,特别是棚改货币化补偿的市民,因不能办理过户而无法购买合适的存量住房,要求取消限制转让期限规定的愿望十分迫切。

  事实上,菏泽取消限售的背后,一方面是面临严峻的人口外流问题。据山东省统计数据,2016年菏泽市外出人口152万人,当年菏泽总常住人口862.26万人,户籍人口1014.57万人,外出人口占总人口的15%。另一方面,菏泽的棚改规模位居全国前列。根据公开数据显示,仅2017年菏泽就改造了18.2万户,涉及近70万人。2018年至2020年还有25万套改造任务,涉及人数达百万人。此外,该市今年上半年的卖地收入进入了全国30强,这意味着未来会有大量的供给进入市场,其压力可见。

  从广州对商服类物业限购的松绑来看,也是缘于目前其商服类物业库存积压现象严重。

  据克而瑞数据统计,在“3·30新政”出台的2017年,广州全年公寓成交量仅为19447套,2016年为33919套,成交量暴跌了43%左右。新政对广州公寓成交形成较大压力,直接导致公寓库存高企。据克而瑞数据统计,截至11月底,广州一手公寓库存量达160.04万平方米,剩余28136套存货,同比大涨47.17%,去化周期也拉长至23.1个月。而商业产品的库存量达333万平方米,去化周期长达73个月。

  由此来看,广州调整商住房政策在情理之中。虽然是有条件地放松商服类物业限购,但同时要求要取得不动产证满2年后方可再次转让。这样的政策设计,也是为了杜绝短期的投机炒作行为。

  分城施策或成明年调控关键词

  此外值得注意的是,中国人民银行昨晚发布消息,决定创设定向中期借贷便利(Targeted Medium-term Lending Facility,TMLF),根据金融机构对小微企业、民营企业贷款增长情况,向其提供长期稳定资金来源。央行相关负责人表示,为继续贯彻落实党中央、国务院关于改善小微企业和民营企业融资环境的精神,中国人民银行创设定向中期借贷便利(TMLF),进一步加大金融对实体经济,尤其是小微企业、民营企业等重点领域的支持力度。

  此前发改委发布的《国家发展改革委关于支持优质企业直接融资进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知》中,房地产业作为国民经济行业分类,被列入优质企业经营财务指标参考标准之一,这一度被市场解读为房地产融资开始出现松动迹象。

  但随后由发改委主管的媒体《中国经济导报》发文表示,发改委对贯彻落实党中央、国务院关于房地产调控的决策部署是坚决的、一贯的,也是非常严厉的,这一点在企业债券融资方面也是一致的。按照中央关于房地产长效机制建设的精神,目前国家发改委企业债券只支持棚改、保障性住房、租赁住房等有限领域的项目,不支持商业地产项目。这几年,企业债券在贯彻执行国家房地产调控方面的政策没有变化。

  此外,据不完全统计,12月份以来,银保监系统已经针对商业银行违规“输血”楼市开出超10张罚单,其中不乏股份制银行、国有银行。而类似于这种新闻,今年以来频见报端。

  从这方面也说明,国家的宏观调控是要加大对实体经济和一些重点领域的支持,并严控资金违规流入房地产领域。对房地产市场的调控基调并未改变,对涉房资金的监管仍然是未来的重点。

  事实上,地方政府对各自城市的房地产政策进行预调微调本无可厚非,但必需要注意的一点是,“房住不炒”的政策红线不能改变,政策的调整必需有利于当地房地产市场的平稳健康发展,不能引起市场的大幅波动。

  从另一方面来看,如果2018年末地方这波政策微调被默许,那么进入2019年,其他城市极有可能针对各自城市的情况进行政策调整。也许2019年将是房地产把“分城施策”运用的淋漓尽致的一年。

  但从地方政府来讲,需要权衡的是如何能够“既不突破政策红线,又能解决现实难题”。这将极大的考验地方管理层智慧。